乐观是有根据的，生育率与股市、楼市、消费品市场之间有紧密联系，这一点早被国内外学术界量化，也被各国实践佐证。战后，美国、日本和中国的“婴儿潮”，带动了从玩具到消费品，再到房地产和汽车业的繁荣，开创了战后高增长和东亚奇迹。我国本世纪初开启楼市“黄金十年”，70-80年代的婴儿潮被认为是主要驱动力。
这不，机构开始分析全面“二孩”后楼市的投资机会。首先，家庭规模扩大，改善型住房需求膨胀。“六普”数据显示，城镇居民二代户中，二室房屋占比超1/3。全面“二孩”政策落地后，房屋拥挤不堪，不改善不行啊！其次，“标准房”大了一个型号，原来的改善房降格为“刚需房”，三房到四房的“多居室”户型，才是改善型需求的主力户型，据说有开发商准备要调整户型了。
此外，学位房、儿童乐园、教育机构等下游需求也是地产发展的方向。同时，一轮婴儿潮会带来20年后的“回声婴儿潮”（婴儿潮的下一代），这是楼市未来需求的接力棒。由此，楼市第二个、第三个“黄金十年”或许也不是妄想。
先撇开住房需求不说，首先是全面“二孩”能让多少小孩呱呱落地。权威机构和人口学家预测，除去符合“单独二孩”和农村“一孩半”政策的独生子女家庭，我国1.5亿独生子女家庭中，仅6000万受益于政策，落在城镇的需求可能不到3000万，这还没有扣除晚育趋势下“非适育”妇女和不育不孕者。
3000万也是个账面数，多少变为现实不乐观，2013年单独“二孩”遇冷是前车之鉴。到2014年末，1100万对“单独”夫妇中仅有107万对申请再育，不到10%。在后工业化和城市化的今天，服务业是效率的主导，智力投资加大，工作和竞争压力与日俱增；城市化超过50%后，社会化养老代替养儿防老。因此，工作投入和人力资本投资是人在城市立足、年老退休时获得养老积蓄的不二之选。
这意味着，“一孩”到“二孩”，绝非“多一人多双筷子”，拼的是金钱和精力，具备条件的早生了。对多数父母来说，投入巨大的精力和金钱不说，牺牲十几年的自由与闲暇，还要能承受对工作和养老积累的冲击。即便发达国家有生育补贴、免费教育和优厚的养老，但生育率低下并无多少改观。
FT中文网有篇文章《高房价压低生育率》，文章引用NBER数据，房价上涨10%，生育率就下降1%。文章指出，世界生育率最低的五个国家（地区）为台湾、澳门、香港、新加坡和中国大陆，这些国家（地区）有两个共性：齐刷刷的华人世界、一律的高房价。看来，抚养成本已经很高的情况下，买房和生娃是鱼和熊掌的选择，空间狭窄，小白鼠都会疯了，别说小宝贝了，买个小房子怎么能容两个娃呢？
看来，高房价是阻碍国人多生育的一个因素，要想让国家多生孩子、多买房，先别急着卖房子赚一把，先得把房价降下来，让老百姓住得起大房子。而且，人口和人力资本是国家的福祉、民族的未来，这方面投入多少都不为过。看看西方国家就知道，生孩子有补贴、有长达480天的假期、有从幼儿园到大学的免费教育、有免费医疗，这些成本都得降下来。
长周期内，住房需求决定于人口红利和城市化，城市化也受人口红利驱动。未来，人口红利式微不可阻挡，城市化也进入中速阶段，住房需求势必放缓。因此，全面“二孩”政策对住房市场略有支撑，大户型会少量替代小户型，但改变不了楼市大周期下行的趋势。
小房子”怎能容下两个娃？
乐观是有根据的，生育率与股市、楼市、消费品市场之间有紧密联系，这一点早被国内外学术界量化，也被各国实践佐证。战后，美国、日本和中国的“婴儿潮”，带动了从玩具到消费品，再到房地产和汽车业的繁荣，开创了战后高增长和东亚奇迹。我国本世纪初开启楼市“黄金十年”，70-80年代的婴儿潮被认为是主要驱动力。
这不，机构开始分析全面“二孩”后楼市的投资机会。首先，家庭规模扩大，改善型住房需求膨胀。“六普”数据显示，城镇居民二代户中，二室房屋占比超1/3。全面“二孩”政策落地后，房屋拥挤不堪，不改善不行啊！其次，“标准房”大了一个型号，原来的改善房降格为“刚需房”，三房到四房的“多居室”户型，才是改善型需求的主力户型，据说有开发商准备要调整户型了。
此外，学位房、儿童乐园、教育机构等下游需求也是地产发展的方向。同时，一轮婴儿潮会带来20年后的“回声婴儿潮”（婴儿潮的下一代），这是楼市未来需求的接力棒。由此，楼市第二个、第三个“黄金十年”或许也不是妄想。
先撇开住房需求不说，首先是全面“二孩”能让多少小孩呱呱落地。权威机构和人口学家预测，除去符合“单独二孩”和农村“一孩半”政策的独生子女家庭，我国1.5亿独生子女家庭中，仅6000万受益于政策，落在城镇的需求可能不到3000万，这还没有扣除晚育趋势下“非适育”妇女和不育不孕者。
3000万也是个账面数，多少变为现实不乐观，2013年单独“二孩”遇冷是前车之鉴。到2014年末，1100万对“单独”夫妇中仅有107万对申请再育，不到10%。在后工业化和城市化的今天，服务业是效率的主导，智力投资加大，工作和竞争压力与日俱增；城市化超过50%后，社会化养老代替养儿防老。因此，工作投入和人力资本投资是人在城市立足、年老退休时获得养老积蓄的不二之选。
这意味着，“一孩”到“二孩”，绝非“多一人多双筷子”，拼的是金钱和精力，具备条件的早生了。对多数父母来说，投入巨大的精力和金钱不说，牺牲十几年的自由与闲暇，还要能承受对工作和养老积累的冲击。即便发达国家有生育补贴、免费教育和优厚的养老，但生育率低下并无多少改观。
FT中文网有篇文章《高房价压低生育率》，文章引用NBER数据，房价上涨10%，生育率就下降1%。文章指出，世界生育率最低的五个国家（地区）为台湾、澳门、香港、新加坡和中国大陆，这些国家（地区）有两个共性：齐刷刷的华人世界、一律的高房价。看来，抚养成本已经很高的情况下，买房和生娃是鱼和熊掌的选择，空间狭窄，小白鼠都会疯了，别说小宝贝了，买个小房子怎么能容两个娃呢？
看来，高房价是阻碍国人多生育的一个因素，要想让国家多生孩子、多买房，先别急着卖房子赚一把，先得把房价降下来，让老百姓住得起大房子。而且，人口和人力资本是国家的福祉、民族的未来，这方面投入多少都不为过。看看西方国家就知道，生孩子有补贴、有长达480天的假期、有从幼儿园到大学的免费教育、有免费医疗，这些成本都得降下来。
长周期内，住房需求决定于人口红利和城市化，城市化也受人口红利驱动。未来，人口红利式微不可阻挡，城市化也进入中速阶段，住房需求势必放缓。因此，全面“二孩”政策对住房市场略有支撑，大户型会少量替代小户型，但改变不了楼市大周期下行的趋势。